البيع على التصاميم في الجزائر: المراحل والملف
آخر تحديث 17 أكتوبر 2026 · Lire en français
في الجزائر، يتم شراء مسكن جديد قبل إنجازه (ما يقابل VEFA في فرنسا) بعقد بيع على التصاميم، يُحرَّر عند الموثق وفق القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011. يُدفع الثمن على أقساط حسب تقدم الأشغال، ويجب أن يكون المرقي قد اكتتب ضمانًا، ولا يتم تسليم المفاتيح إلا بعد شهادة المطابقة.
VEFA أم البيع على التصاميم: ما المصطلح الصحيح في الجزائر؟
VEFA (البيع في حالة الإنجاز المستقبلي) مصطلح من القانون الفرنسي. أما في القانون الجزائري، فيتحدث القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 المتعلق بالترقية العقارية عن «عقد البيع على التصاميم»، الذي يُختصر غالبًا VSP، وعن «عقد حفظ الحق» (عقد الحجز). القواعد ليست مطابقة لقواعد فرنسا: يتبع هذا الدليل النص الجزائري.
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. لعملية شراء محددة، ارجع إلى نص القانون رقم 11-04 المنشور في الجريدة الرسمية واطلب من موثق مراجعة عقدك.
ما مراحل الشراء على التصاميم؟
وفق القانون رقم 11-04، يمر الشراء من مرقٍ عقاري عادةً بالمراحل التالية:
- 1. عقد حفظ الحق (المادة 27): لعقار مقرر بناؤه أو في طور البناء، يلتزم المرقي بتسليمه عند إنجازه مقابل تسبيق، يودَع في حساب باسم صاحب حفظ الحق لدى هيئة الضمان.
- 2. عقد البيع على التصاميم (المادتان 28 و34): يُحرَّر في الشكل الرسمي عند الموثق، ويخضع للتسجيل والإشهار؛ وينقل الحقوق على الأرض والبنايات تدريجيًا كلما تم إنجازها.
- 3. الدفع على أقساط (المادتان 37 و38): يحدد العقد، تحت طائلة البطلان، الثمن وجدول الدفع حسب تقدم الأشغال.
- 4. الإنجاز وشهادة المطابقة (المادة 39): لا يمكن أن تتم الحيازة إلا بعد تسليم شهادة المطابقة.
- 5. التسليم (المادة 34): يُحرَّر محضر حيازة حضوريًا عند الموثق نفسه.
ما الضمانات التي تحمي المشتري؟
باستثناء تسبيق عقد حفظ الحق المودَع لدى هيئة الضمان، يمنع القانون المرقي من طلب أو قبول أي دفع قبل توقيع عقد البيع على التصاميم، ويخضع هذا التوقيع للاكتتاب المسبق في ضمان (المادة 42). ويجب أن تذكر العقود أصل ملكية الأرض، والدفتر العقاري عند الاقتضاء، ومراجع رخصة البناء (المادة 30).
يترتب على التأخر في التسليم غرامات على عاتق المرقي (المادة 43)، وتطبق المسؤولية العشرية للمتدخلين على عيوب البناء (المادة 46). قبل التوقيع، اطلب من المرقي شهادة الضمان ومراجع الرخصة.
هل يمكن إلغاء الحجز؟
نعم. وفق المادة 32، يمكن فسخ عقد حفظ الحق في أي وقت أثناء إنجاز المشروع: باتفاق الطرفين، أو بطلب من صاحب حفظ الحق، وفي هذه الحالة يمكن للمرقي أن يقتطع 15 % من التسبيق المدفوع.
ما الوثائق التي تحضّرها للملف البنكي؟
لكل بنك قائمته الخاصة، لكن القرض العقاري في الجزائر يتطلب عادةً وثائق الهوية والحالة المدنية، وإثباتات الدخل والعمل، وكشوف الحساب، ووثيقة عن العقار (وعد بالبيع أو عقد بيع). اطلب القائمة الدقيقة من بنكك قبل أن تبدأ.
- بطاقة التعريف الوطنية
- شهادة الميلاد
- شهادة الإقامة
- شهادة العمل
- آخر كشوف الراتب
- كشوف الحساب البنكي
- الوعد بالبيع أو عقد المرقي
كيف يتابع المرقي كل هذا؟
بالنسبة للمرقي، يمثل كل مشترٍ ملفًا بنكيًا يجب استكماله ثم جدول دفعات يجب تحصيله. فمثلًا، يضع Accelero قائمة الوثائق في بطاقة كل عميل، ويذكّر بالوثائق الناقصة على واتساب، ويتابع كل دفعة: مسددة أو مستحقة أو متأخرة.
الأسئلة الشائعة
هل يجب توقيع عقد البيع على التصاميم عند موثق؟
نعم. تنص المادة 34 من القانون رقم 11-04 على أن عقد البيع على التصاميم يُحرَّر في الشكل الرسمي ويخضع للتسجيل والإشهار.
متى يمكن للمشتري حيازة المسكن؟
فقط بعد تسليم شهادة المطابقة (المادة 39)، وتُثبَت الحيازة بمحضر عند الموثق (المادة 34).
هل يمكن للمرقي طلب مال قبل العقد؟
لا. تمنع المادة 42 المرقي من طلب أو قبول أي دفع قبل توقيع عقد البيع على التصاميم، باستثناء تسبيق عقد حفظ الحق المودَع لدى هيئة الضمان.